양도세 폭탄 피하는 강남 부자들의 은밀한 움직임: 증여로 부의 대물림 가속화
양도세 중과 유예 종료 임박, 증여로 쏠리는 다주택자들의 선택
정부가 다주택자 양도세 중과 부활을 예고하자, 주택 매도 대신 자녀에게 자산을 증여하는 사례가 급증하고 있습니다. 지난달 서울 지역에서는 3년 만에 최고치인 1054건의 집합건물 증여 등기 신청이 접수되었습니다. 이는 월간 기준 1000건을 넘긴 것도 3년 만에 처음 있는 일입니다. 부동산 업계는 양도세 중과 유예 조치 종료가 다가오면서, '증여 러시'가 시작되었다고 분석하고 있습니다. 대통령의 발언으로 양도세 중과 부활이 기정사실화되면서, 세금 부담을 피하려는 움직임이 더욱 거세지고 있습니다. 이점옥 신한투자증권 세무전문위원은 "지난달부터 양도세 중과에 대비한 증여 상담 요청이 크게 늘었다"며, "정부가 가족 간 부동산 거래에 대해 세금 부과를 강화하겠다는 방침까지 밝히면서 정공법인 증여를 선택하는 분위기"라고 설명했습니다. 지난해 정부가 가족 간 부동산 거래에서 시세보다 현저히 낮은 매매 대금에 대해 증여로 간주하고 높은 취득세율을 적용하는 방안을 추진한다고 밝힌 이후, 더욱 신중한 접근이 이루어지고 있습니다.
양도세 중과 유예 종료, 증여 증가의 결정적 요인
다주택자 양도세 중과 배제 조치는 윤석열 정부 출범 직후 도입되어 매년 연장되어 왔습니다. 이 조치는 조정대상지역 내 2주택 이상 보유자가 집을 팔 때 기본세율만 적용하고 최고 30%포인트의 중과세율을 면제해주는 것이 핵심입니다. 그러나 이 조치가 종료되고 양도세 중과가 시행될 경우, 세금 부담은 현재보다 2~3배까지 늘어날 것으로 예상됩니다. 특히 3주택자의 경우 지방세까지 포함한 실효세율이 82.5%까지 치솟을 수 있습니다. 이러한 급격한 세금 증가는 다주택자들이 시장에 매물을 내놓기보다 자녀에게 자산을 이전하는 방향으로 선회하게 만드는 강력한 동기가 되고 있습니다. 정부의 정책 방향이 예상보다 훨씬 강력한 세금 부담을 예고하면서, 절세 전략으로서 증여가 더욱 주목받고 있는 상황입니다.
강남 3구를 중심으로 폭증하는 증여 등기, '부의 대물림' 가속화
이번 증여 급증세는 집값 상승 기대감이 높고 양도세 부담이 큰 핵심 지역에서 더욱 두드러지게 나타나고 있습니다. 서울 25개 자치구 중 지난달 증여가 가장 활발했던 곳은 강남 3구(강남·서초·송파구)였습니다. 송파구의 집합건물 증여 신청 건수는 11월 68건에서 12월 138건으로 한 달 만에 2배 이상 폭증했습니다. 서초구는 11월 40건에서 지난달 89건으로 122.5% 급증했으며, 강남구 역시 전월 대비 15.2% 증가한 91건을 기록했습니다. 비강남권의 마용성(마포·용산·성동구)과 도심권에서도 유사한 흐름이 나타났습니다. 중구는 18건에서 64건으로 255.6% 늘어났고, 마포구(50%), 성동구(50%), 용산구(35.7%) 등 주요 지역에서도 가파른 증가세를 보였습니다. 이러한 통계는 정부의 '5월 전에 집을 팔라'는 시그널을 시장이 '5월 전에 증여하라'는 신호로 해석하고 있음을 명확히 보여줍니다.
우회로 차단된 상황, 증여 외 선택지 줄어든 다주택자
정부가 가족 간 저가 매매와 같은 우회로까지 차단하려는 움직임을 보이면서, 다주택자들은 징벌적인 수준의 양도세를 피하기 위해 증여를 선택할 수밖에 없는 상황에 놓이고 있습니다. 최근 서울 주요 지역에서 신고가가 속출하며 집값 상승 속도가 빨라지고 있다는 점도 이러한 증여 결정의 속도를 더욱 부추기고 있습니다. 자산가치 상승에 대한 기대감이 커지는 만큼, 미래의 세금 부담을 줄이기 위한 사전 조치로서 증여는 더욱 매력적인 선택지로 떠오르고 있습니다. 과거에는 다양한 절세 방법을 모색할 수 있었지만, 이제는 증여가 가장 확실하고 합법적인 방법으로 인식되고 있습니다.
규제 일변도 정책, 시장 왜곡 심화와 부의 세습 고착화
전문가들은 정부의 규제 일변도 정책이 오히려 시장의 왜곡을 심화시키고 있다고 지적합니다. 다주택자 매물을 유도하여 집값을 안정시키겠다는 정책 목표와 달리, 실제로는 양질의 매물이 자녀에게 직행하면서 매물 잠김 현상이 심화되고 부의 세습만 공고해지고 있다는 비판이 제기됩니다. 이점옥 전문위원은 "3주택자가 양도세 중과 적용을 받으면 최대 80% 이상의 세금을 내야 하는데, 이는 등기를 하지 않고 부동산을 불법 매매하는 ‘미등기 전매’에 적용하는 세율과 맞먹는다"며, "세금으로 차익을 다 뺏는 것은 자산가를 거의 범죄자 취급하는 것과 다름없다"고 꼬집었습니다. 이러한 상황에서 시장에 매물이 나오기를 기대하는 것은 현실적으로 어렵다는 분석입니다.
매물 증가 기대감 속 숨겨진 변수들
남혁우 우리은행 부동산 연구원은 다주택자에 대한 세제 혜택 축소가 시행될 경우, 장기 임대차 물량 감소와 가격 정체에 대한 실망감이 겹친 지역을 중심으로 단기간 매물이 증가할 수 있다고 전망했습니다. 그러나 토지거래허가제도, 재건축 아파트 조합원 지위 양도 제한 등 매물 출회를 제한할 수 있는 다양한 요인들이 상존하고 있어, 이러한 단기적인 매물 증가가 장기적인 매물 증가로 이어질지는 미지수라고 덧붙였습니다. 즉, 정부 정책의 의도와 달리 시장 상황은 더욱 복잡하게 전개될 가능성이 높습니다.
핵심만 콕! 다주택자, 양도세 폭탄 피하려 '증여' 택했다
양도세 중과 부활 예고로 인해 다주택자들이 시장 매도 대신 자녀 증여를 선택하며 서울 지역 증여 등기 건수가 3년 만에 최고치를 기록했습니다. 특히 강남 3구를 중심으로 증여가 폭증하며 부의 대물림이 가속화되고 있습니다. 정부의 규제 일변도 정책이 오히려 시장 왜곡과 부의 세습을 심화시킨다는 비판이 제기되는 가운데, 향후 매물 시장의 변화는 다양한 변수에 의해 결정될 것으로 보입니다.
궁금해하실 만한 점들
Q.양도세 중과 유예 조치는 언제까지인가요?
A.대통령의 발언에 따르면, 5월에 만료되는 양도세 중과 한시 배제 조치는 연장되지 않을 것으로 보입니다. 따라서 5월부터는 양도세 중과가 다시 시행될 가능성이 높습니다.
Q.가족 간 저가 매매도 증여로 간주되나요?
A.네, 정부는 가족 간 부동산 거래에서 매매 대금이 시세보다 현저히 낮은 경우, 이를 매매가 아닌 증여로 간주하여 취득세를 부과하는 방안을 추진하고 있습니다. 이는 사실상 증여 외 다른 우회로를 차단하려는 움직임으로 볼 수 있습니다.
Q.증여세는 얼마나 나오나요?
A.증여세는 증여 재산의 가액, 증여를 받는 사람과의 관계, 증여 재산의 종류 등에 따라 달라집니다. 자세한 세율 및 계산 방법은 국세청 홈택스 또는 세무 전문가와 상담하시는 것이 정확합니다.
