20억 입주권이 18억 현금청산? 재개발·재건축, 예상치 못한 손실과 대처법

현금청산, 예상치 못한 손실의 시작

서울의 한 재개발 사업의 조합원이자 재건축 단지를 보유 중인 A씨는 10·15 부동산 대책으로 현금청산 대상이 될 가능성이 높아졌다.

 

 

 

 

프리미엄 소멸, 꼼짝없이 손해

A씨는 "프리미엄(웃돈)만 10억원 넘게 붙은 입주권이었다"며 "새 아파트도 잃는 것이지만 들인 값도 못 받게 돼 꼼짝 없이 손해를 보게 됐다"며 한숨을 내쉬었다.

 

 

 

 

현금청산 감정평가의 딜레마

3일 정비업계에 따르면 10·15 부동산 대책으로 입주권을 매입가보다 수억원 낮은 가격에 현금청산 당하는 사례가 쏟아져 나오게 됐다.

 

 

 

 

시세 반영의 어려움

신축 아파트 입주권은 입지나 사업 속도에 따라 10억~20억원의 프리미엄이 붙은 채 거래 되고 있는데, 현금청산 시 감정평가금액에는 시장의 매매가가 온전히 반영되지 않기 때문이다.

 

 

 

 

전문가의 경고

대일감정원 이성원 감정평가사는 "현금청산 감정평가액은 프리미엄을 주고 매수한 가격을 인정받지 못할 가능성이 있다"며 "실제 한남2구역은 종전자산 감정평가를 기준으로 약 20억원 수준의 프리미엄이 형성돼 시장에서 거래되고 있으나, 향후 현금청산 감정평가를 하는 경우 20억원의 프리미엄은 보장 받기 어렵다"고 설명했다.

 

 

 

 

10·15 부동산 대책의 영향

앞서 정부가 지난달 발표한 10·15 대책으로 서울 전역과 경기 12곳이 투기과열지구로 신규 지정됐다.

 

 

 

 

조합원 지위 양도 금지, 현금청산 증가

투기과열지구의 재건축은 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분계획 인가 이후 조합원 지위양도가 금지된다.

 

 

 

 

이중 규제로 인한 피해

문제는 '조합원 지위 양도 금지'와 '5년 재당첨 제한'이 맞물리면서 강제 현금청산을 당하는 이들이 대폭 늘어나게 됐다는 점이다.

 

 

 

 

복잡한 상황 속의 사례

예컨데 서울 용산구 한남2구역 조합원이 조합이 설립된 영등포구 여의도동 재건축 주택을 1채 보유하고 있다면 두 곳 모두 매도가 어려워진 채 한 곳은 현금청산 위기에 놓인다.

 

 

 

 

사업 지연의 우려

10·15 대책으로 정비사업 자체가 지연될 것이라는 우려도 제기된다.

 

 

 

 

현금청산, 예상치 못한 손실과 대책

10·15 부동산 대책으로 인해 재개발·재건축 조합원들이 현금청산 과정에서 큰 손실을 볼 수 있다는 우려가 커지고 있습니다. 특히, 프리미엄이 반영되지 않는 감정평가액으로 인해, 시세보다 낮은 가격에 현금청산될 가능성이 높아 주의가 필요합니다. 조합원 지위 양도 금지 및 5년 재당첨 제한 규제로 인해, 예상치 못한 현금청산 대상자가 늘어나고 있으며, 이는 정비사업 지연으로 이어질 수 있다는 전망입니다. 전문가들은 현금청산 시 감정평가액 산정 기준을 면밀히 검토하고, 관련 규제 변화에 지속적으로 관심을 가질 것을 조언합니다.

 

 

 

 

자주 묻는 질문

Q.현금청산 시 감정평가액은 어떻게 결정되나요?

A.현금청산 시 감정평가액은 시장의 매매가를 온전히 반영하지 않을 수 있으며, 프리미엄을 주고 매수한 가격을 인정받지 못할 가능성이 있습니다. 종전 자산 감정평가를 기준으로 평가됩니다.

 

Q.10·15 부동산 대책으로 인한 현금청산 대상은 누구인가요?

A.투기과열지구 내 재건축은 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분계획 인가 이후 조합원 지위 양도가 금지되면서, 조합원 지위 양도 제한 및 5년 재당첨 제한에 해당하는 경우 현금청산 대상이 될 수 있습니다.

 

Q.현금청산으로 인한 손실을 줄이기 위한 방법은 무엇인가요?

A.현금청산 시 감정평가액 산정 기준을 면밀히 검토하고, 관련 규제 변화에 지속적으로 관심을 가지는 것이 중요합니다. 전문가의 조언을 구하고, 사업 진행 상황을 꼼꼼히 확인하여 불이익을 최소화해야 합니다.