보유세 인상, '강남 프리미엄' 부추기는 역설… 전문가가 짚은 부동산 정책의 맹점

다주택자 규제, 시장 원리 역행하나?

신보연 세종대 부동산AI융합학과 교수는 다주택자 대상 규제 강화가 부동산 시장의 원활한 작동을 돕기보다 특정 계층을 징벌하는 정책으로 비춰질 수 있다고 지적합니다. 다주택자 매물 출회를 통한 단기적 가격 안정은 장기적으로 시장 안정화에 기여하기 어렵다는 분석입니다. 정부는 채찍이 아닌 당근을 통해 다주택자의 매물 유도를 유도해야 한다고 강조했습니다.

 

 

 

 

보유세 인상, 양극화 심화 우려

보유세 인상 가능성에 대해 신 교수는 정부의 공급 대책 부족 인식에서 비롯된 것이라 진단했습니다. 보유세 부담을 감당할 수 있는 고소득층만이 고가 주택을 보유하게 되면서 '강남 프리미엄'이 더욱 극심해지고, 전월세 시장 악화로 이어질 수 있다고 우려했습니다. 그는 취득, 보유, 양도에 이르는 부동산 세금 체계 전반의 합리적 재설계를 촉구했습니다.

 

 

 

 

'똘똘한 한 채' 현상, 정책의 결과

‘똘똘한 한 채’ 현상은 다주택자 대상 징벌적 과세와 서울 핵심지 부동산의 우상향 경험이 복합적으로 작용한 결과라고 신 교수는 설명했습니다. 소득 양극화 심화 속에서 희소성 높은 핵심 자산 선점 경쟁은 더욱 치열해질 수밖에 없다는 분석입니다. 그는 핵심지를 억누르기보다 다른 지역의 매력도를 높이는 방안을 제시했습니다.

 

 

 

 

실효성 있는 공급 확대 방안은?

정부의 공급 대책 방향성은 긍정적이나 실현 가능성에 의문을 제기했습니다. 신 교수는 진정한 공급 확대는 규제 완화와 민간의 자율성을 존중하는 데서 시작된다고 강조했습니다. 특히 서울의 경우 재건축·재개발 규제 완화 및 인센티브 제공을 통해 민간의 활력을 이끌어내는 것이 효과적이라고 조언했습니다.

 

 

 

 

현명한 주택 매수 및 지방 시장 접근 전략

주택 매수 전략에 대해 신중한 접근을 권하면서도, 현재가 나쁜 진입 기회가 아님을 시사했습니다. 본인이 감당 가능한 범위 내에서 최선의 입지를 찾는 것이 중요하며, 무리한 레버리지보다 지속 가능한 상환 구조를 고려해야 한다고 조언했습니다. 지방 시장은 수도권과 다른 접근법이 필요하며, 지역별 가치 분석과 자족도시 모델 구축이 중요하다고 덧붙였습니다.

 

 

 

 

핵심은 '억제'가 아닌 '균형'

부동산 정책은 특정 계층을 징벌하기보다 시장 기능의 원활한 작동을 돕는 데 초점을 맞춰야 합니다. 보유세 인상 등 단기적 수요 억제책은 양극화를 심화시킬 수 있으며, 재건축·재개발 규제 완화를 통한 민간 공급 활성화가 실효성 있는 대책입니다. 또한, 핵심지 집중 현상을 완화하기 위해선 다른 지역의 매력도를 높이는 균형 발전 전략이 필수적입니다.

 

 

 

 

독자들이 궁금해하실 만한 점들

Q.다주택자 규제 강화가 시장에 미치는 단기적 영향은 무엇인가요?

A.단기적으로는 세금 부담을 이기지 못한 다주택자가 급매물을 내놓아 가격이 하락하는 것처럼 보일 수 있습니다. 하지만 규제 완화까지 '버티는' 다주택자가 많아 급매물 소진 후에는 오히려 매물이 잠기고 가격이 다시 상승할 수 있습니다.

 

Q.보유세 인상이 강남 프리미엄을 심화시키는 이유는 무엇인가요?

A.보유세 부담을 감당할 수 있는 고소득층만이 고가 주택을 보유하게 되면서, 희소성이 높은 강남 등 핵심 지역의 가치가 더욱 부각되고 가격 상승을 부추기기 때문입니다.

 

Q.수도권 집중 현상을 완화하기 위한 근본적인 해결책은 무엇인가요?

A.핵심지를 억누르는 정책보다는 강북권 재개발 활성화, GTX 확충 등 광역 교통망 구축, 지방 거점 도시의 자족 기능 강화 등을 통해 다른 지역의 매력도를 높여야 합니다. 서울에 오지 않아도 양질의 일자리와 생활 환경을 누릴 수 있다는 인식을 심어주는 것이 중요합니다.