거래 막힌 재건축·재개발, '10·15 부동산 대책'에 갇히다: 공급 절벽 우려

10·15 부동산 대책, 정비사업에 드리운 그림자

10·15 부동산 대책으로 서울과 경기 12곳이 규제지역으로 묶이면서, 정비사업 추진에 제동이 걸릴 것이라는 우려가 커지고 있습니다. 조합원 지위 양도 제한 등으로 인해 자산이 부족한 조합원들이 사업 추진 자체를 반대하거나 미루는 상황이 발생할 수 있기 때문입니다. 특히 다주택자의 경우 조합원 지위 양도 제한뿐 아니라 공급 시 1주택 제한, 5년 내 재당첨 제한 등 규제로 인해 반발 기류가 확산되고 있습니다.

 

 

 

 

거래 제한, 사업의 발목을 잡다

도시정비법상 투기과열지구 지정 시 '재건축은 조합설립인가' 단계부터, '재개발은 관리처분인가' 이후부터 조합원 지위 양도가 제한됩니다. 즉 조합원으로부터 주택을 매수해도 조합원 지위를 얻을 수 없고 현금 청산만 가능합니다. 또한 분양대상자로 선정된 조합원과 일반분양 대상자는 5년 내 투기과열지구의 다른 정비사업에서 조합원 분양을 신청할 수 없습니다. 조합원당 주택 공급수도 1주택으로 제한됩니다.

 

 

 

 

재건축·재개발, 어디가 타격을 입나?

당장 타격을 입는 곳은 조합설립인가를 받은 재건축 단지, 관리처분인가를 받은 재개발 지역입니다. 서울시 정비사업 정보몽땅에 따르면 현재 조합설립인가 단계 재건축 사업장은 강남·서초·영등포구 등에 각각 12곳을 포함, 총 16개 자치구에 71곳이 있습니다. 재건축보다 규모가 큰 재개발 사업장도 적지 않습니다. 현재 관리처분인가 단계의 서울시 내 재개발 사업장은 총 20곳입니다.

 

 

 

 

중도금 대출, 이주비 대출에도 영향

규제지역 내 1주택 보유자는 해당 주택의 재건축·재개발로 중도금이나 이주비 대출을 받을 경우 추가 주택 구입이 제한됩니다. 중도금 대출에 대한 보증발급도 강화됩니다. 비규제지역의 경우 분양가의 5%만 계약금으로 납부해도 되지만, 규제지역은 분양가의 10%를 계약금으로 납부해야 합니다. 세대당 보증건수도 기존 2건에서 1건으로 제한됩니다.

 

 

 

 

전문가들의 비판

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "10·15 대책은 재개발·재건축을 죽이는 정책"이라며 "특히 재건축은 조합설립인가 후 본격적으로 사업을 추진해야 하는 단계에서 팔 수 있는 퇴로를 막다 보니 현장에서 정부가 재건축 추진 의지가 아예 없는 것 아니냐는 불만의 목소리가 높다"고 말했습니다. 송승현 도시와경제 대표는 "통상 정비사업에서 자산 여력이 없는 사람들은 매각하고 여력이 있는 사람들이 들어와 사업을 진행하는 구조인데, 이러한 순환이 되지 않으면 결국 추진 동력을 얻기 어렵다"고 분석했습니다.

 

 

 

 

공급 차질 우려와 해결 과제

정비사업의 추진 성패는 결국 '사업성'에 달려 있습니다. 조합원들의 부담이 커지는 만큼 결국 정비사업 추진 자체가 어려워져 도심 내 주택 공급에 차질이 생길 수 있다는 분석이 나옵니다. 건설업계 관계자는 "규제지역으로 묶이면서 거래가 중지돼 사업 추진 원동력을 잃어버린 상황"이라며 "안전 강화로 건설사 사업리스크가 커져 선별수주 경향이 강한 상황에서 사업의 다음 스텝을 밟기가 쉽지 않아졌다"고 말했습니다. 한국주택협회는 투기과열지구의 선별적 해제, 재건축 초과이익 환수제 관련한 정책 불확실성 해소, 정비사업 관련 대출 규제 완화 등 사업성 제고 방안을 정부에 요청할 방침입니다.

 

 

 

 

핵심만 콕!

10·15 부동산 대책으로 인한 규제 강화가 재건축·재개발 사업의 발목을 잡으면서, 공급 부족을 심화시킬 수 있다는 우려가 커지고 있습니다. 사업성 저하와 조합원들의 반발로 인해 사업 추진이 어려워질 수 있으며, 전문가들은 규제 완화 및 사업성 제고 방안 마련을 촉구하고 있습니다.

 

 

 

 

자주 묻는 질문

Q.10·15 부동산 대책으로 인해 재건축·재개발 사업이 왜 어려워지나요?

A.조합원 지위 양도 제한, 중도금 및 이주비 대출 규제 강화 등으로 인해 사업 추진의 걸림돌이 발생하고, 사업성을 악화시켜 사업 진행이 어려워질 수 있습니다.

 

Q.규제 완화를 위해 어떤 노력이 필요할까요?

A.투기과열지구의 선별적 해제, 재건축 초과이익 환수제 관련 정책 불확실성 해소, 정비사업 관련 대출 규제 완화 등 사업성 제고 방안 마련이 필요합니다.

 

Q.이러한 규제들이 주택 공급에 어떤 영향을 미칠 수 있나요?

A.정비사업 추진이 어려워지면서 도심 내 주택 공급이 감소하여, 주택 가격 상승을 부추길 수 있습니다.